Analyse par Jauffrey Ianszen, Directeur Général Access Courtage Groupe
Le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) vient de renouveler son avis( 17 septembre 2020 ) du 19 décembre 2019 avec pour conséquence un durcissement des conditions d’octroi .
Des conditions d’octroi durcies
les premiers effets se font sentir depuis la reprise de l’activité post COVID, notamment sur le durcissement des conditions d’octroi pour les investisseurs, les durées longues ou encore les revenus les plus faibles avec peu d’apport.
Certaines banques viennent ainsi d’imposer des seuils d’apport minimum pour prêter aux revenus les plus bas, quand d’autres refusent systématiquement le sans apport ou cherchent à limiter les prêts sur 25 ans, demandant l’ensemble des frais en apport, particulièrement aux revenus modestes.
Les taux moyens sont quant à eux proches de leurs niveaux les plus bas à 0,8 % sur 15 ans, 1,00 % sur 20 ans et 1,35 % sur 25 ans, sur les meilleurs profils avec de l’apport .
Présenter un dossier sans apport sur les longues durées (25 ans) c’est aujourd’hui difficilement défendable. Nos clients doivent avant tout préparer leur projet en épargnant, avoir une bonne tenue de compte et être très vigilant sur leur saut de charge (cf : la différence entre le loyer payé avant l’acquisition et le montant du remboursement demain – ex : mon loyer est de 800€, demain mon remboursement est de 1300€, je dois donc impérativement veiller à ce que les 500€ de différence soit abordés par ma tenue de compte).
Les investisseurs au premier rang des concernés …
D’après les dernières données sur la production mensuelle de crédits à l’habitat de la Banque de France, si 24,8% des crédits dépassaient les 35 % de taux d’effort en septembre 2019, ce chiffre concernerait davantage les investissements locatifs (33,95 % – pour lesquels plus d’1 prêt sur 3 dépassaient les 35 % d’endettement) que les primo-accédants (18,83 %) qui seraient moins d’1 sur 5 à atteindre ce seuil.
À noter que certaines banques refusent déjà de prendre les dossiers d’investisseurs locatifs…ou ont modifié leur façon de calculer l’endettement en renonçant au calcul en différentiel, qui auparavant leur permettait d’accroître la capacité d’emprunt de ces investisseurs.
Sauf que faire de l’investissement locatif en loi défiscalisation pour réduire sa pression fiscale et être endetté à moins de 33 % est extrêmement rare sur le marché …
Vous l’aurez compris la fin d’année 2020 s’annonce moins facile sur les conditions d’octroi de crédit, d’où l’importance de se faire assister dans sa demande de financement par un courtier spécialisé.
